Dix conseils pour réussir un achat immobilier

Voici dix conseils de bon sens issus de mon expérience d' investisseur immobilier pour réussir votre achat :

1. Négociez votre prix de vente

Les investisseurs le savent bien, les vendeurs rehaussent toujours le prix quand ils mettent en vente leurs biens. Il n'y a pas de honte à négocier, en justifiant toujours pourquoi vous le faites. Par exemple vous pouvez expliquer au vendeur que vous avez eu un coup de cœur, que l'aménagement vous plaît, que c'est le bien qu'il vous faut et/ou que ça peut plaire à votre petit amie. C'est très important, car le vendeur sera valorisé, puisqu'il vend quelque chose de qualité à vos yeux. Les gens acceptent plus facilement la négociation si elle est justifiée.

2. Ne braquez pas le vendeur.

Pour le vendeur, son bien n'a pas de prix, c'est pour cela qu'il faut négocier calmement; pour lui, vous faites déjà une affaire en achetant au prix annoncé.

Donc il va falloir trouver de bons arguments, et surtout rester courtois, car une baisse de prix pour lui peut-être un vrai sacrifice. Sans doute a-t-il besoin des fonds pour financer autre chose ? Il aura donc besoin du prix total, et s'il ne peut pas les obtenir en totalité il sera obligé de trouver d'autres solutions (comme un complément en crédit par exemple).

D'autant que maintenant la nouvelle fiscalité est entrée en vigueur, et si ce n'est pas une résidence principale et qu’il ne possède pas son bien depuis 30 ans, le notaire lui retirera lors de la vente ; un pourcentage non négligeable.

3. Choisissez votre bien à côté de chez vous

Cela aussi est très important, imaginez que vous ayez des travaux à faire du style plomberie en urgence. Même si ce n'est pas vous qui faites les travaux, vous serez au moins obligé de vous déplacer avec le plombier pour le devis, parfois pendant l'exécution, et à la fin pour vérifier les installations. C'est parfois un vrai travail de professionnel ; sans compter les dégâts des eaux, des problèmes électriques, les litiges entre voisins où parfois vous serez obligés d'intervenir, même si cela ne vous concerne pas.


4. Investissez dans une bonne copropriété


Une copropriété, c'est un peu comme un mariage, vous êtes liés par vos millièmes. Plus vous en avez, évidemment plus vous aurez à payer les charges, les travaux, le seul avantage c'est votre pouvoir de décision.


Vérifier avant tout l'état des parties communes, les caves, et l'humidité résiduelle, l'état de la toiture, les impayés de charges qui peuvent plomber les budgets.

5. Achetez votre bien avec beaucoup de travaux privatifs.

En revanche si vous avez la chance d'investir dans une bonne copropriété, rien ne vous empêche d'acheter un appartement délabré, avec même tout à refaire, et cela pour deux raisons principales : la première est que vous ne connaissez pas historique des travaux passés, et qu'elles ont été les révisions et réparations dans l'appartement (chaudières, normes électriques, carrelage sans revêtement phonique etc.)


À noter : Vous pouvez déduire le prix des travaux sur votre déclaration foncière dans le cas d'une location.

La deuxième raison, c'est que vous ferez des travaux à votre goût. Votre bien sera personnalisé à votre image (idée de cuisine américaine, salle de bains avec jacuzzi, décoration générale de l'appartement).

6. Préférez les copropriétés importantes.

À plusieurs, on se sent plus fort, les frais sont mutualisés. Le remplacement d'une chaudière par exemple semblera beaucoup plus léger pour votre portefeuille, les assurances vous pourrez vous permettre de souscrire un meilleur forfait, sans être trop regardant à la dépense. Quand il y aura une toiture à refaire, cela passera presque inaperçue.

7. Choisissez votre bien en fonction des transports à proximité

Que ce soit pour l'achat locatif, ou pour l'habitation principale, il est très intéressant d'avoir plusieurs sources de transport à disposition, métro, SNCF, tramways, bus.

À Paris, nous avons la chance d'avoir tout cela, c'est pour ça que les prix ne cessent de monter avec en plus l'effet de rareté.

8. Lisez bien les documents concernant à la vente

Très instructif : demandez aussi à regarder le règlement de copropriété, et surtout le titre de propriété, où on peut y trouver des anomalies qui peuvent être dramatiques comme ce cas précis que j'ai rencontré : des combles qui se vendaient comme un appartement avec aucune possibilité de le louer, ni même de le prêter mis à part pour un proche parent.